邻居爷爷丧偶多年，在退休后找到了自己的“黄昏恋”，打算订立遗嘱将自己居住的这套房屋留给女儿；担心房屋由女儿继承之后，自己的老伴儿会不会失去了现在的“家”……

多年好友作为单身贵族，对晚年生活已经有了自己的想法——以房养老，用自己死后房子的产权换取自己晚年的“养老金”，既能终生居住，又可以有固定收入……

居住权，是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。《民法典》物权编将“居住权”作为一种全新的用益物权予以明文规定，必要且及时地回应了广大公民一直以来对于房屋居住新问题的法律制度需求，既保护了民事主体对住房保障的灵活安排，又有针对性地满足不同人群的居住需求，同时也在一定程度上发挥除了保护弱者的社会功能，尤其是在公租房、老年人以房养老等诸多社会问题上提供了法律保障。

法条指引

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

居住权的规则与解读

2019年末，我国60岁以上的老年人口数达到2.54亿人，占总人口比例的18.1%。而人口普查2021年5月11日公布的最新结果显示，我国60岁以上老年人口增至2.64亿，占总人口比例的18.7%。人口老龄化的趋势日益加重的同时，独居老人、空巢老人的数量和比例也呈上升态势。居住权的设立，配合遗赠抚养协议、成年意定监护等一系列制度，形成一套明晰的“老有所居”的措施，来保障公民特别是老年人的合法权益。  

居住权设立形式——书面合同或遗嘱

设立居住权，当事人既可以订立书面的居住权合同或者条款，也可以采取遗嘱的形式，对居住权基本事项进行明确：如居住权人、住宅位置、居住期限等。

如高龄独居且无继承人的老张，已经丧失了工作能力，名下仅有一套房产。老张可以选择与银行等金融机构签订书面协议，出让房屋所有权以换取可观经济收益的同时，在协议中明确约定为自己保留该住宅的终生居住权，就可以“不动窝”地在有生之年继续居住在住宅内。

法条指引

第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期间;

(五)解决争议的方法。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

登记设立

居住权自登记时发生效力，采登记生效主义原则，以使得居住权产生公示和对抗的效力。

也就是说，老张在原有住宅上的居住权自登记机关登记之日起设立。在老张出让房屋产权之后，如果有其他买受人想要从新的房屋产权方手中购得该房屋，买受人可以从房屋登记信息中查询到该住宅之上设立有老张的居住权。

法条指引

第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

无偿为原则，约定有偿为例外

居住权原则上为无偿，这在一定程度上体现福利和保障的性质，如公有住房的居住问题。但同时，经另外约定的合意，也可以是有偿。

如老张可以与信赖的朋友小李协商订立协议，由小李负责老张的赡养与监护，作为交换，老张在自有房屋上为小李设立居住权，以解决小李的实际居住难题。

法条指引

第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

人身依附性

居住权具有人身专属性，属于人役权，是从属于特定的权利人。这一权利不能转让与继承，而当权利人死亡权利即消灭。

原则上，居住权不得出租，这是由其人身专属性所决定的。如果对居住权的出租之权能不加以限制，则该房屋事实上除了居住权人之外其他人也可以居住，一定程度上违背了居住权满足个人居住需要、保护弱者的初衷，而变成了可以在生产经营活动中收益扩大化的手段。

但是在一些特殊情形下，如居住权人居住房屋较大，远远超出其日常生活的必须，但居住权人又同时面临生活拮据的困境，因此在特殊情形下，应当允许居住权人出租部分房屋，获得收益，缓解经济。这不仅有利于减轻其生活困难，而且不会损害房屋所有权人的利益。

为了向一位生活困难的远房亲戚提供住房帮助，老张在自有住房上为其设立了居住权，依据这一专属于其本人的权利，这位亲戚得以长期稳定地占用使用该住宅，以切实保障其自身终生居住，而不以老张死亡和房屋产权继承为转移。同时，该居住权人不得出租房屋，且居住权止于其死亡，这位亲戚的继承人不能对居住权进行继承。

法条指引

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

在现代社会，住房不仅仅是公民基本的财产，也是公民基本的生活资料，它是保障个人生存权所必需的财产。“以房养老”等制度的产生，将房屋的所有权做活，将居住权做实。“住有所居”的实现，不仅仅是人人都有房屋的所有权，而是人人都有房可住，且能长期稳定利用。居住权制度有利促进这一目标实现的同时，既能保障公民的合法权益，也能让房产交易变得安全透明，大大提升了房屋利用率，为老龄化社会养老居住问题的有效解决提供了法治新方案。