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渉新冠肺炎疫情房屋租赁合同十问十答
  发布时间:2020-03-12 17:30:48 打印 字号: | |

1新冠肺炎疫情是否属于不可抗力?不可抗力的法律效果是什么?

不可抗力,指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。不可抗力一般表现为影响合同履行的自然灾害,如地震;或者社会性突发事件,如战争。此次新冠肺炎疫情符合不可抗力的构成要件,属于不可抗力。

因不可抗力不能履行租赁合同的,根据不可抗力的影响,承租人可以提出解除合同,减免租金等主张。

规范索引:《中华人民共和国合同法》第一百一十七条。

 

2、 受疫情影响的承租人是否都可以基于疫情要求适用不可抗力条款?

不可以。只有达到因新冠肺炎疫情致使合同不能履行的程度,承租人才可以适用不可抗力条款。

 

3、 如果租赁合同未达到受疫情影响无法履行的程度,承租人是否可以要求减免租金?

如果租赁合同未到达不能履行的程度,但合同的履行确实受到严重影响的,承租人可以要求参照情势变更条款减免租金。

情势变更,指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目。此时,当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定合同是否变更或者解除。

规范索引:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条。

 

4、承租人以受新冠肺炎疫情影响为由要求解除租赁合同是否可以支持?

承租人的要求能否得到支持应当以疫情对租赁合同履行的影响程度来判断。如果合同达到不能履行的程度,或者虽然可以履行但继续履行已明显不公平、不能实现合同目的的,承租人可以要求解除。例如,房屋受疫情防控政策影响无法使用,无法使用期间超过剩余租期。如果房屋受疫情影响暂时无法使用,但合同具备继续履行条件的,则法院无法支持承租人解除合同的请求。

 

5、租赁合同解除后装修损失如何处理?

如果租赁合同因新冠肺炎疫情解除,双方可以对装修损失进行协商。协商不成的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。

规范索引:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条。

 

6、租金减免的幅度?

法院将以疫情对承租人正常使用的阻碍程度为基础,以减租金为原则,免租金为例外,从房屋用途、权属等多个角度综合判断减免幅度。如果行政机关对于租金减免出台相关规范的,原则上参照上述规范确定,不再予以调整。

规范索引:北京市《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》第二条,《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于落实京政办发〔2020〕7号文减免中小微企业房租的通知》第三条。

 

7、减免租金的期间?

法院将以疫情对承租人正常使用产生影响的时间作为减免租金的期间。例如以房屋所在地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。

 

8、承租人除要求减免租金以外能否提出其他主张?

承租人除可以要求出租人减免租金外,还可以要求出租人延长租期,但二者只能选择其一。

 

9、不能以受疫情影响为由要求减免租金、延长租期、解除合同的情形?

(1)承租人未受疫情影响,可以正常使用房屋的。例如承租人承租房屋用于经营超市,疫情期间超市正常营业。(2)承租人未能正常使用房屋,但与疫情无关的。例如因承租人违约,出租人正当行使权利导致承租人在疫情期间无法使用房屋。(3)承租人在疫情爆发后与出租人签订租赁合同的。

 

10、承租人主张减免租金、延长租期、解除合同需要提交的证据有哪些?

除一般案件需要提交的租赁合同等证据以外,承租人提交的证据包括但不限于:行政机关要求停产停业的文件、行政机关延长假期及延期返工的文件、封锁特定区域的文件、经营受损的证据。

 
责任编辑:杨澜